มีบ้านว่าง 525,889 หน่วยใน กทม.

มีบ้านว่าง 525,889 หน่วยใน กทม.

           ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีบ้านที่สร้างเสร็จ และเกือบทั้งหมดขายแล้ว แต่ไม่มีคนเข้าอยู่อาศัยถึง 525,889 หน่วย  ส่งสัญญาณลางร้าย  ดร.โสภณ แนะให้รียูส (Reuse) หรือนำกลับมาใช้ใหม่ เพื่อไม่ให้เป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในนามของประธานก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้รับความอนุเคราะห์จากการไฟฟ้านครหลวงประมาณการจำนวนบ้านว่าง  (บ้านทุกประเภท) ที่ใช้เกณฑ์ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือน คือไม่ได้ใช้หรือแทบไม่ได้เข้าใช้สอยบ้านเลย

            ตัวเลขบ้านว่างมีความสำคัญต่อการวางแผนทั้งภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการวางนโยบายและแผนต่อการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัย  การไฟฟ้านครหลวงที่ติดตั้งมิเตอร์แต่มีผู้ใช้น้อยซึ่งอาจไม่คุ้มค่า ภาคเอกชนโดยเฉพาะนักพัฒนาที่ดินที่จะต้องระมัดระวังไม่พัฒนาในที่ๆ มีสินค้าล้นตลาด สินค้าเหล่านี้อาจมาขายแข่ง สถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ  นักลงทุน ตลอดจนผู้ซื้อบ้านที่พึงมีข้อมูลการลงทุนซื้อบ้านอย่างรอบรู้

            จากการสำรวจล่าสุดพบว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านว่างทั้งห้องชุดและบ้านแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อยู่ 525,889 หน่วย  ปีหนึ่งๆ มีการผลิตที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 110,000-120,000 หน่วย นี่เท่ากับว่าถ้าไม่ผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ 4 ปีครึ่ง ยังมีบ้านเหล่านี้เป็นอุปทานขายได้ในตลาด  จึงนับว่าบ้านว่างมีจำนวนมหาศาล แต่ก็ยังไม่ถึงกับเป็นสัญญาณอันตราย

            บ้านว่าง 525,889 หน่วยนี้ คิดจากจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 5,097,815 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล หรือราว 10.3% ของทั้งหมด  แสดงว่าในบ้าน 10 หลัง จะมี 1 หลังที่ว่าง อีก 9 หลังมีผู้อยู่อาศัย  สัดส่วนนี้ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเกิดวิกฤติเมื่อ 20 ปีก่อน  โดยในปี 2538 ดร.โสภณ พบบ้านว่าง 14.5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในขณะนั้น  และต่อมาในปี 2541 พบบ้านว่างประมาณ 12.0% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด  สัดส่วนของบ้านว่างจึงลดลงตามลำดับ

            อาจกล่าวได้ว่า บ้านแนวราบมีสัดส่วนของบ้านว่าง 9.2% (มีบ้านว่าง 1 หลังทุกบ้าน 11 หน่วย) ในขณะที่ห้องชุดโดยรวมมีสัดส่วนว่างถึง 13.9% (มีบ้านว่างทุก 1 หน่วยใน 7 หน่วย) ทั้งนี้เพราะห้องชุดมีไว้เพื่อการลงทุน การปล่อยเช่าหรือขายต่อ มากกว่าบ้านแนวราบที่มักไว้ใช้เพื่อการอยู่อาศัยโดยผู้ใช้สอยจริง (end users)  สินค้าห้องชุดจึงต้องให้ความระวังเป็นพิเศษในการลงทุนในขณะนี้

            พื้นที่ที่ปลอดภัย มีบ้านว่างน้อย อันดับที่ 1 คือพื้นที่ บางพลี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 198272 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 16674 หน่วย หรือคิดเป็น 8% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  12 หน่วย  อันดับที่ 2 คือพื้นที่ มีนบุรี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 226940 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 19976 หน่วย หรือคิดเป็น 9% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  11 หน่วย และอันดับที่ 3 คือพื้นที่ ลาดกระบัง มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 156375 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 14009 หน่วย หรือคิดเป็น 9% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  11 หน่วย

            ส่วนพื้นที่ๆ “อันตราย ที่มีสัดส่วนบ้านว่างมากเป็นพิเศษ ได้แก่ อันดับที่ 1 คือพื้นที่ นนทบุรี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 335421 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 45848 หน่วย หรือคิดเป็น 14% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  7 หน่วย  อันดับที่ 2 คือพื้นที่ บางนา มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 231192 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 31289 หน่วย หรือคิดเป็น 14% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  7 หน่วย และอันดับที่ 3 คือพื้นที่ บางใหญ่ มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 221492 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 28016 หน่วย หรือคิดเป็น 13% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  8 หน่วย

            ถ้าเจาะลึกลงไปตามประเภทที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่จะพบว่าห้องชุดในแทบทุกระดับราคาเฉพาะในพื้นที่บางใหญ่ บางพลี บางนา มีนบุรี บางกะปิ นนทบุรี บางเขน บางบัวทอง และคลองเตย มีความน่าห่วงใยมาก เพราะมีสัดส่วนห้องชุดที่เป็นบ้านว่างมากถึง 13.5% - 17.5% กล่าวคือ ในห้องชุดทุก 6 หน่วย จะมีผู้เข้าอยู่อาศัย 5 หน่วย และอีก 1 หน่วยเป็นบ้านว่าง  สินค้าห้องชุดในพื้นที่นี้มีโอกาสที่จะมาขายแข่งกับสินค้าใหม่ๆ ของผู้ประกอบการได้  ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร  การลงทุนจึงมีความเสี่ยงเป็นพิเศษ

            เมื่อเทียบกับในต่างประเทศ เช่น ญี่ปุ่น ปรากฏว่า ในกรุงโตเกียว มีสัดส่วนบ้านว่าง 11.3% แต่ในระดับทั่วประเทศกลับพบบ้านว่าง 14.0% ทั้งนี้ประชาชนในชนบทย้ายเข้าเมืองโดยเฉพาะคนหนุ่มสาว  ประเทศญี่ปุ่นเป็นสังคมผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์แบบ ทำให้ความต้องการบ้านมีน้อยลง  ยิ่งกว่านั้นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม-ปรับปรุงบ้านยังสูง เพราะค่าแรงแพง จึงนิยมสร้างใหม่มากกว่าจะซ่อมบ้านเดิม

            ทำเลที่มีบ้านว่างมากได้แก่ เขตจังหวัดนนทบุรี โดยมีถึง 13.7% คือทุก 7 หลังจะมีบ้านว่าง 1 หลัง  รองลงมาเป็นบางนา 13.5% และบางใหญ่ 12.6%  ทั้ง 3 ทำเลนี้เป็นทำเลที่มีผู้นิยมอพยพไปอยู่และไปซื้อบ้านและห้องชุดไว้เก็งกำไรเป็นจำนวนมาก  ส่วนทำเลที่มีสัดส่วนบ้านว่างน้อย คือ บางพล 8.4%  มีนบุรี 8.8% และลาดกระบัง 9% ทั้งนี้เพราะใน 3 เขตนี้เป็นเขตที่ตั้งอยู่ห่างไกลเมือง  การพัฒนาที่อยู่อาศัยจึงมีน้อยกว่าเขตอื่น

            พื้นที่ที่ปลอดภัย มีบ้านว่างน้อย อันดับที่ 1 คือพื้นที่ บางพลี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 198272 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 16674 หน่วย หรือคิดเป็น 8% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  12 หน่วย  อันดับที่ 2 คือพื้นที่ มีนบุรี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 226940 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 19976 หน่วย หรือคิดเป็น 9% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  11 หน่วย และอันดับที่ 3 คือพื้นที่ ลาดกระบัง มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 156375 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 14009 หน่วย หรือคิดเป็น 9% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  11 หน่วย

            ส่วนพื้นที่ๆ “อันตราย ที่มีสัดส่วนบ้านว่างมากเป็นพิเศษ ได้แก่ อันดับที่ 1 คือพื้นที่ นนทบุรี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 335421 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 45848 หน่วย หรือคิดเป็น 14% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  7 หน่วย  อันดับที่ 2 คือพื้นที่ บางนา มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 231192 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 31289 หน่วย หรือคิดเป็น 14% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  7 หน่วย และอันดับที่ 3 คือพื้นที่ บางใหญ่ มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 221492 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 28016 หน่วย หรือคิดเป็น 13% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  8 หน่วย

            ถ้าเจาะลึกลงไปตามประเภทที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่จะพบว่าห้องชุดในแทบทุกระดับราคาเฉพาะในพื้นที่บางใหญ่ บางพลี บางนา มีนบุรี บางกะปิ นนทบุรี บางเขน บางบัวทอง และคลองเตย มีความน่าห่วงใยมาก เพราะมีสัดส่วนห้องชุดที่เป็นบ้านว่างมากถึง 13.5% - 17.5% กล่าวคือ ในห้องชุดทุก 6 หน่วย จะมีผู้เข้าอยู่อาศัย 5 หน่วย และอีก 1 หน่วยเป็นบ้านว่าง  สินค้าห้องชุดในพื้นที่นี้มีโอกาสที่จะมาขายแข่งกับสินค้าใหม่ๆ ของผู้ประกอบการได้  ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร  การลงทุนจึงมีความเสี่ยงเป็นพิเศษ

            ดร.โสภณ เสนอให้ทางราชการช่วยส่งเสริมการขายบ้านมือสองที่เป็นบ้านว่างเหล่านี้โดย

            1. จัดการประมูลขายบ้านโดยให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินให้ได้ราคาตลาดที่เหมาะสมเป็นที่เชื่อถือต่อทุกฝ่ายก่อน

            2. ให้มีกองทุนสนับสนุนการให้สินเชื่อเพื่อการซ่อมบ้านเพื่อจะสามารถขายได้ราคาดีกว่าการขายตามสภาพ

            3. ให้มีกองทุนรับซื้อบ้านมือสองเพื่อนำมาปรับปรุงเพื่อการขายใหม่ โดยให้ซื้อในราคา 90% ของราคาตลาด เพื่อช่วยให้ผู้ที่ครองครองบ้านว่างสามารถมีเงินหมุนเวียนไปทำธุรกิจได้

            ดร.โสภณยังเสนอแนะว่าควรส่งเสริมการใช้ใหม่ (re-use) สำหรับบ้านว่างเพื่อไม่ให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจ  ทั้งนี้เพราะการซ่อมแซมบ้านเก่าก็ช่วยกระตุ้นทางเศรษฐกิจได้เช่นกัน แถมยังถูกกว่าการสร้างใหม่ ผู้ซื้อได้บ้านแน่นอน  ค่าแรงไทยยังถูก การซ่อมแซมล้านขึ้นใหม่มีโอกาสมากกว่าประเทศญี่ปุ่นที่ค่าแรงแพง และมีสัดส่วนประชากรผู้สูงวัยมากกว่าในไทย

            นอกจากนี้ ดร.โสภณ เสนอว่าไทยควรแก้กฎหมายให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซื้อแล้วไม่อยู่ ยึดมาขายทอดตลาด เอาเงินมาให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอาคารชุดมาใช้เพื่อการบำรุงรักษาอาคาร  และยังควรแก้กฎหมายภาษีมรดก ให้จัดกับกับบ้านทุกหลังโดยไม่มีข้อยกเว้น อยู่ที่เสียมากหรือน้อยตาม % ของมูลค่าบ้าน
 

ที่มา : https://bit.ly/2ZXbaMS

  • หลงรัก
    0
  • ว้าว!
    0
  • ขำขำ
    1
  • เศร้า
    0

2 ความคิดเห็น

 
3 ส

ติดตามครับ

YES !

  • หลงรัก
    0
  • ว้าว!
    0
  • ขำขำ
    0
  • เศร้า
    0
 
619

จะไม่ว่างยังไงละเพราะทุกวันนี้คนไทยเหลือแต่กระเจี๋ยว

คอนโดศุภาลัย 33 ตรม.จากเมื่อปีที่แล้ว 2.5 M ปัจจุบันลดเหลือ 1.8 M

  • หลงรัก
    0
  • ว้าว!
    0
  • ขำขำ
    0
  • เศร้า
    0